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정부가 10월 15일 부동산 대책을 발표하며 토지거래허가제 관련 내용을 공고했습니다. 5일 후인 20일부터 효력이 발생하는 해당 대책과 관련해 1주택자가 받게 될 변동 사항에 대해 정리해보겠습니다.
10.15 부동산 대책
📃 기존 규제를 받는 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구뿐이었지만 10월 15일 부동산 정책 발표 이후 해당 규제를 받는 지역이 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트와 1개동 이상의 연립, 다세대 주택으로 확대되었습니다. 규제지역 및 토지거래허가구역을 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남 분당·수정·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)까지 확대 지정한다는 것이 이번 대책의 골자입니다.
📃 지정기간은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지입니다.
1주택자 변동 사항
📃 매매시 허가 및 2년 실거주 필수
매매 시 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 즉, 구입 후 4개월 이내 잔금을 치르고, 입주 후 2년 동안 해당 주택에 거주해야 합니다. 이를 위반하면 허가 취소와 이행 강제금 부과 등의 불이익이 있습니다. 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 금지됩니다.
📃 대출 규제 강화
1주택자의 주택담보대출(주담대) 및 전세대출 규제가 강화됩니다. 수도권 및 규제지역 내 주택 가격대별로 대출 한도가 차등 적용되어 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억~25억 원 주택은 최대 4억 원, 25억 초과 주택은 최대 2억 원까지 대출이 제한됩니다. 또한 1주택자가 전세대출을 받는 경우 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 산입되어 대출 심사가 더 엄격해집니다.
📃 추가 주택 취득시 제한 및 취득세 중과
기존 주택을 보유한 상태에서 추가 주택을 취득하려면 기존 주택을 1년 이내 처분해야 하며, 처분하지 않을 경우 토지거래허가를 받기 어렵습니다. 이는 다주택 보유를 제한하는 효과로 작용합니다.
📃 매매 시 양도세 비과세 조건 강화
1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세도 2년 보유 뿐 아니라 2년 거주 요건까지 채워야 비과세됩니다.
지금까지 토지거래허가제 확대 이후 1주택자 변동 사항을 정리해보았습니다. 이상의 변화로 인해 1주택자는 주택 매매와 대출 이용, 거주 의무에 있어 보다 엄격한 규제를 받게 되어 "패널티다", "단점이 너무 많아졌다"는 반응도 있지만, 부동장 시장 안정을 목료로 실거주 위주의 주택시장 질서가 강화될 전망입니다. 단기적 투기와 갭투자 수요는 사실상 차단되어 시장 안정화에 기여할 것으로 보이나, 대출 규제 강화에 따른 실수요자의 자금조달 부담이 커지고 거래 절차가 복잡해지는 점은 과제로 남습니다.